Le taux d’endettement est le ratio qui détermine si votre banque acceptera ou refusera votre demande de crédit immobilier. Depuis les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les établissements prêteurs ne doivent pas accorder de crédit au-delà de 35 % d’endettement (assurance emprunteur incluse), sauf exceptions encadrées. Comprendre exactement comment ce taux se calcule — quels revenus sont intégrés, quelles charges sont déduites, comment le reste à vivre influence la décision — est essentiel pour préparer un dossier solide.
La règle des 35 % : origine et portée réelle
La règle des 35 % n’est pas une loi mais une recommandation du HCSF, devenue contraignante pour les banques depuis janvier 2022. Concrètement :
- Les banques ne peuvent accorder des prêts immobiliers dépassant 35 % d’endettement que dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle (marge de dérogation)
- Cette marge de dérogation est principalement réservée aux primo-accédants achetant leur résidence principale et aux ménages ayant un reste à vivre confortable
- Un dossier dépassant 35 % n’est donc pas automatiquement refusé, mais les chances d’obtention sont significativement réduites
Formule de base : Taux d’endettement = (Total des charges de crédit + assurance) / Revenus nets mensuels × 100
Quels revenus sont pris en compte ?
Les revenus intégrés à 100 %
| Type de revenu | Traitement |
|---|---|
| Salaire net imposable (CDI) | 100 % |
| Salaire net imposable (CDD long — 3 ans+) | 100 % selon les banques |
| Pensions de retraite | 100 % |
| Rentes viagères | 100 % |
| Revenus fonciers nets (après charges et crédit) | 70 à 100 % selon la banque |
| Revenus de capitaux mobiliers stables | 70 à 100 % |
Les revenus intégrés partiellement ou selon conditions
| Type de revenu | Traitement |
|---|---|
| Indépendants, artisans, commerçants | Moyenne des 3 derniers bilans |
| Professions libérales | Moyenne des 3 derniers revenus déclarés |
| Gérants de société | Selon nature : dividendes souvent exclus |
| CDD, intérimaires | Généralement exclus ou fortement minorés |
| Allocations familiales | Certaines banques les intègrent partiellement |
| Revenus locatifs futurs (investissement locatif) | Généralement 70 % du loyer brut attendu |
Les revenus systématiquement exclus
- Allocations chômage (revenus non pérennes)
- Primes et bonus variables (sauf ancienneté et régularité documentée)
- Revenus en période d’essai
- Revenus issus de CDD courts
- Dividendes non réguliers
Point crucial : si vous êtes en couple et co-emprunteurs, les revenus des deux emprunteurs sont additionnés. Cette addition est souvent la clé pour dépasser les seuils d’éligibilité.
Quelles charges sont intégrées dans le calcul ?
Les charges prises en compte sont toutes les mensualités de crédit en cours :
| Type de charge | Intégration |
|---|---|
| Mensualité du nouveau prêt immobilier | Oui (100 %) |
| Assurance emprunteur du nouveau prêt | Oui (incluse dans les 35 %) |
| Crédit immobilier en cours (autre bien) | Oui |
| Crédit automobile en cours | Oui |
| Crédit à la consommation | Oui |
| Crédit revolving (réserve d’argent) | Oui — même si non utilisé |
| Leasing voiture | Oui |
| Pension alimentaire versée | Oui |
Ce qui n’est généralement pas compté
- Loyer actuel (il disparaît avec l’achat)
- Factures courantes (électricité, internet, assurances hors crédit)
- Impôts
- Charges de copropriété (sauf si vous avez déjà un bien en copropriété)
Attention aux crédits revolving : même avec 0 € utilisé, la banque intègre une mensualité théorique dans le calcul. Clôturez vos réserves d’argent inutilisées avant de déposer votre dossier.
Calcul pas à pas avec tableau
Prenons l’exemple d’un couple souhaitant acheter un appartement à 280 000 € avec un apport de 40 000 €.
Données du foyer
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Salaire net mensuel emprunteur 1 | 2 800 € |
| Salaire net mensuel emprunteur 2 | 2 200 € |
| Revenus totaux mensuels | 5 000 € |
| Crédit auto en cours | 280 €/mois |
| Crédit conso en cours | 150 €/mois |
| Total charges actuelles | 430 €/mois |
Calcul du taux d’endettement actuel (sans le nouveau prêt)
430 / 5 000 × 100 = 8,6 %
Ce couple a donc une marge théorique avant le nouveau prêt de : 35 % - 8,6 % = 26,4 %
Mensualité maximale admissible pour le nouveau prêt : 5 000 × 26,4 % = 1 320 €/mois
Simulation du nouveau prêt
- Montant à emprunter : 280 000 - 40 000 = 240 000 €
- Frais de notaire à prévoir (ancien) : ~18 000 € (à financer sur apport ou prêt complémentaire)
- Taux hypothétique à 3,7 % sur 25 ans → mensualité capital + intérêts : ~1 230 €
- Assurance emprunteur : ~200 €
- Mensualité totale : ~1 430 €
Calcul du taux d’endettement final
(430 + 1 430) / 5 000 × 100 = 37,2 %
Ce dossier dépasse légèrement les 35 %. Que faire ?
Calculer le reste à vivre : l’autre critère déterminant
Le taux d’endettement seul ne suffit pas. Les banques évaluent également le reste à vivre, c’est-à-dire ce qu’il reste chaque mois après paiement de toutes les charges de crédit.
| Reste à vivre | Signification |
|---|---|
| Inférieur à 1 500 €/mois pour 2 personnes | Dossier difficile même sous 35 % |
| De 1 500 € à 2 000 € | Acceptable selon la banque |
| Au-delà de 2 000 € | Rassurant, argument pour dépasser 35 % |
Dans notre exemple : 5 000 - 1 860 (total charges crédit) = 3 140 € de reste à vivre. C’est un argument fort pour obtenir une dérogation aux 35 %, même si le taux atteint 37 %.
Comment optimiser son taux d’endettement ?
Levier 1 : Rembourser les crédits en cours avant la demande
Clôturer un crédit auto à 280 €/mois fait baisser le taux d’endettement de : 280 / 5 000 × 100 = 5,6 points. Si vous avez l’épargne nécessaire, rembourser un crédit en cours peut débloquer votre dossier.
Dans notre exemple : sans le crédit auto et le crédit conso, la mensualité du prêt immobilier seule représente 1 430 / 5 000 = 28,6 % — nettement dans les clous.
Levier 2 : Allonger la durée du prêt
Passer de 20 ans à 25 ans réduit la mensualité, et donc le taux d’endettement. Attention : vous payez davantage d’intérêts sur la durée, et certaines banques sont plus réticentes au-delà de 25 ans.
Exemple : 240 000 € à 3,7 %
- Sur 20 ans : mensualité ~1 426 €
- Sur 25 ans : mensualité ~1 230 €
- Sur 30 ans : mensualité ~1 108 €
Levier 3 : Augmenter l’apport personnel
Un apport plus important réduit le capital emprunté et donc la mensualité. Si notre couple apporte 60 000 € au lieu de 40 000 €, le prêt passe à 220 000 € :
- Mensualité sur 25 ans à 3,7 % : ~1 126 €
- Total avec assurance : ~1 326 €
- Taux d’endettement : (430 + 1 326) / 5 000 = 35,1 % — pile dans les normes
Levier 4 : Intégrer les revenus locatifs futurs (investissement)
Pour un investissement locatif, certaines banques utilisent la méthode différentielle : elles intègrent les revenus locatifs nets dans les revenus, réduisant ainsi le taux d’endettement. Cette méthode est plus favorable que la méthode classique.
Levier 5 : Opter pour une assurance emprunteur externe
La délégation d’assurance permet de souscrire une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par la banque. Sur 25 ans, l’écart peut représenter 0,10 à 0,30 % du capital emprunté par an, soit plusieurs milliers d’euros. Et cela réduit mécaniquement la mensualité totale (capital + intérêts + assurance), donc le taux d’endettement.
Tableau de synthèse : capacité d’emprunt selon les revenus
Ce tableau présente le montant maximum empruntable (mensualité max à 35 % hors autres charges) pour différents niveaux de revenus, sur 20 et 25 ans, à un taux indicatif de 3,7 % :
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35 %) | Capital max (20 ans) | Capital max (25 ans) |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | ~145 000 € | ~168 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | ~204 000 € | ~235 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | ~262 000 € | ~302 000 € |
| 5 500 € | 1 925 € | ~320 000 € | ~369 000 € |
| 7 000 € | 2 450 € | ~407 000 € | ~469 000 € |
| 9 000 € | 3 150 € | ~524 000 € | ~603 000 € |
Ces montants n’intègrent pas l’assurance emprunteur (~0,3 à 0,5 % du capital par an en moyenne) ni d’autres charges de crédit en cours. Ils sont donnés à titre indicatif.
Les cas particuliers
Les investisseurs avec plusieurs biens
Un investisseur qui possède déjà des biens immobiliers en crédit peut rapidement atteindre 35 % d’endettement théorique. La méthode différentielle (revenus locatifs déduits des charges avant calcul du ratio) est souvent plus favorable. Certaines banques spécialisées dans l’investissement l’appliquent systématiquement.
Les profils non-salariés
Pour les indépendants, la banque calcule les revenus sur la moyenne des 3 derniers exercices. Si vos revenus ont fortement progressé, la moyenne peut être défavorable. Certaines banques acceptent de prendre en compte les résultats sur 2 ans ou le dernier exercice clos si la croissance est documentée.
Le saut de charge
Si votre future mensualité de crédit est supérieure à votre loyer actuel, la banque analysera votre capacité à supporter ce « saut de charge ». Si vous payez 800 €/mois de loyer et que votre future mensualité est à 1 400 €, la banque voudra s’assurer que votre budget le permet.
Ce qu’il faut retenir
Le taux d’endettement à 35 % est la règle centrale du crédit immobilier en France, mais ce n’est pas la seule variable. Le reste à vivre, la stabilité des revenus, le profil emprunteur et la qualité du dossier jouent un rôle tout aussi important. En optimisant chaque levier — remboursement des crédits en cours, allongement de la durée, augmentation de l’apport, délégation d’assurance — vous pouvez souvent améliorer significativement votre situation. Un courtier en crédit peut vous aider à identifier la combinaison optimale et à vous orienter vers les banques les plus favorables à votre profil.
